Il mutuo per acquisto prima e seconda casa

Il mutuo per acquisto prima e seconda casa

 

Il mutuo acquisto casa è dedicato a chi ha il sogno di comprare casa, che sia la prima o che ne abbia già una e voglia prenderne un’altra.

Acquistare una seconda casa attraverso un mutuo, alle condizioni di mercato attuali, può costituire una scelta particolarmente conveniente, dato che i tassi continuano ad essere molto contenuti.

Chi ha disponibilità economica investe su abitazioni da adibire a seconde case o anche ad hosting. Laddove il capitale non è sufficiente a coprire l’intero acquisto, sempre più spesso ci si rivolge agli istituti di credito per l’accensione di un mutuo seconda casa. Ma anche per chi ha disponibilità economica è molto conveniente accedere a un mutuo e conservare la propria liquidità !

Come si sviluppa?

Con questa tipologia di mutuo, la banca eroga la somma di denaro – al massimo pari al costo della casa – utile a consentirne l’acquisto. La durata del mutuo va da un minimo di 5 a un massimo di 30 anni.

 

Mutui prima e seconda casa: le principali differenze

Il ricorso al mutuo per l’acquisto di un immobile costituisce una circostanza piuttosto ricorrente che porta a considerare lo stesso un tutt’uno con l’atto di compravendita (trasferimento di proprietà). È necessario tuttavia distinguere tra atto di compravendita e atto di mutuo, in modo da cogliere le opportunità di agevolazione fiscale che le leggi riservano ai due diverse casi:

• Compravendita immobiliare -  Agevolazioni “prima casa”
• Mutuo ipotecario -  Agevolazioni “abitazione principale”

Partiamo dalla definizione di “prima casa”

Quando si fa riferimento alla “prima casa”, si intende un immobile, non di lusso, che gode di particolari agevolazioni fiscali all’atto dell’acquisto (compravendita). Va precisato pertanto che la “prima casa” non coincide necessariamente con il primo immobile di cui si ha la proprietà rispetto ad un secondo immobile che si intende acquistare.

In presenza di “prima casa” si ha diritto ad agevolazioni che consistono in un significativo abbattimento delle imposte previste nell’atto di compravendita dell’immobile derivanti dal trasferimento di proprietà. L’acquirente infatti potrà godere della riduzione dell’imposta di Registro dal 9% al 2% mentre in presenza di operazioni soggette ad IVA questa sarà ridotta al 4% rispetto all’aliquota ordinaria del 10%.

Vediamo ora cosa si intende per “abitazione principale”

La destinazione ad “abitazione principale” dell’immobile comporta particolari vantaggi per chi ha ottenuto un mutuo bancario per l’acquisto di un immobile. Questi vantaggi consistono nella possibilità di detrarre ai fini IRPEF importanti voci di “spesa” che maturano a seguito dell’erogazione del mutuo o durante il trascorrere del tempo; tra queste le più significative sono:

• onorario del notaio connesso all’atto di mutuo ipotecario
• spese di perizia
• spese di istruttoria
• imposte per sostituzione o cancellazione di ipoteche
• interessi passivi pagati su base annuale dal mutuatario

La detrazione è possibile in presenza di mutui ipotecari concessi per l’acquisto di immobili ad uso abitativo adibiti ad “abitazione principale”; a tal fine si considera “abitazione principale” l’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

In generale, quando si parla di “mutuo prima casa” si intende quel mutuo che la banca eroga in presenza di particolari condizioni fiscali che acquirente ed immobile soddisfano e che, per la significativa importanza sociale dell’acquisto, è generalmente accompagnato da un costo totale (TAEG) più basso rispetto a quello di un mutuo “seconda casa”.

Allo stesso tempo la “prima casa” è spesso anche “abitazione principale” per cui è abitudine comune “sommare” i vantaggi fiscali legati all’operazione di compravendita con quelli attribuiti all’operazione di mutuo e godere di entrambi.  

Quanto viene erogato?

Viene erogata, direttamente al venditore, una somma pari al massimo al prezzo della casa, dalla quale vengono decurtate le spese del mutuo (istruttoria, polizza incendio – scoppio e imposta sostitutiva).

 

Quando viene erogata la somma?

A seconda dell’istituto bancario scelto, la somma viene messa a disposizione del venditore:

• Il giorno stesso della vendita, fatto salvo per i giorni di valuta del bonifico o di incasso dell'assegno circolare.
• Al momento in cui viene a consolidarsi l'iscrizione della garanzia (ipoteca) sulla casa. Tendenzialmente undici giorni dopo il rogito.

In virtù di quanto descritto sopra, l'acquirente - mutuatario deve saldare la differenza tra le spese e il prezzo della casa.

 

ESEMPIO PRATICO PER UN MUTUO DI 80.000 A FRONTE DI UNA CASA DA 100.000 EURO:

Costo della casa 100.000 euro.

• Importo lordo del mutuo 80.000 euro.
• Istruttoria (per ipotesi) 1.000 euro.
• Polizza incendio, scoppio e caduta del fulmine (per ipotesi) 500 euro.
• Imposta sostitutiva (se prima casa) 200 euro.
• Perizia (per ipotesi) 275 euro.

Dato l’esempio, l’importo erogato dalla banca al venditore della casa sarà di 78.025 euro (anche se a volte la perizia viene pagata “a parte”) ai quali andrà aggiunta la differenza a saldo, per giungere al prezzo pattuito di 100.000 euro, al netto - ovviamente - di quanto già pagato come acconto, alla stipula della proposta e/o del preliminare di compravendita.

 

Posso chiedere il mutuo più le spese?

Il mutuo, per legge, può - al massimo - essere pari al prezzo della casa riportato nell’atto di compravendita.

 

Posso chiedere una somma per la ristrutturazione?

Si, ma non con tutti gli istituti di credito, bensì solo con alcuni che dispongono della cosiddetta finalità "acquisto più ristrutturazione" e a patto che si rispettino determinate regole che cambiano da banca a banca e che i personal broker di Affida conoscono e sanno illustrare sin dal primo incontro, per dare piena trasparenza e consapevolezza all’operazione da avviare.

 

Posso chiedere fino al 100% del prezzo della casa?

Il Mutuo 100% permette di finanziare l’intero costo dell’immobile oggetto di acquisto.
Spesso il mutuo al 100% rappresenta l’unica soluzione possibile per poter comprare casa: quando non si dispone della liquidità necessaria per colmare il gap tra il prezzo dell’immobile e la cifra concessa dalla banca.

Ad oggi è possibile chiedere il mutuo 100% del prezzo purchè sia dentro l’80% del valore commerciale, giacché il mutuo fondiario, per legge, non può superare l'80% del valore della casa. Tuttavia - grazie a polizze assicurative che garantiscono la banca per il delta del 20%, o grazie a fondi pubblici come quello della Consap (concessionaria servizi assicurativi pubblici S.p.a.) e a fronte di casistiche ben precise che in Affida conosciamo bene - è possibile arrivare a finanziarie il 100%.

 

Se ho un mutuo in corso e voglio comprare un’altra casa devo attendere la fine del mio mutuo in corso?

Non è detto. Dipende esclusivamente dalla capacità di rimborso della rata che la banca andrà a valutare, oltre alle garanzie prestate. È dunque possibile comprare una seconda casa, o anche una terza, nonostante il mutuo già in corso, laddove i redditi lo consentano.

 I nostri personal broker dispongono di strumenti e conoscenze specifiche che permettono di effettuare tutte queste valutazioni, prima di impegnarsi.

 

Il mutuo è ormai un mezzo per realizzare i propri desideri. AffidaTi ad un Personal Broker Affida e ti accompagneremo in questo percorso con il sorriso sulle labbra.