La cartolarizzazione del mutuo

La cartolarizzazione del mutuo

Nel momento in cui si fa richiesta alla propria banca per una surroga o per una rinegoziazione del mutuo, può succedere che si venga a scoprire che questo è stato “cartolarizzato”.

Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.

Con il termine cartolarizzazione si fa riferimento a una tecnica finanziaria, regolata per legge, attraverso la quale un istituto bancario cede i propri crediti, come i mutui, a una “società veicolo” (SPV) che corrisponde alla banca la liquidità equivalente al valore (stimato a seguito di due-diligence documentale) dei mutui comprati ed emette, come garanzia, dei titoli obbligazionari, trasformando i crediti in “carta”, da cui il termine “cartolarizzazine”. Infine la SPV colloca i titoli emessi con l’obiettivo di recuperare e marginare rispetto a quanto pagato all’istituto di credito.

Le banche, negli ultimi anni, hanno ripreso a cartolarizzare sempre di più, dopo il crollo avvenuto con il fallimento di Lheman Brothers nel 2008.

Il vantaggio della cartolarizzazione, che a Londra e New York chiamano securitization, è semplice: dato che i contratti di mutuo prevedono dei tempi molto lunghi per il rientro del capitale, gli istituti di credito si ritrovano spesso senza liquidità; grazie alla vendita dei crediti, c’è la possibilità di ottenere in anticipo i soldi prestati ai clienti per poi reinvestirli.  Attraverso questo tipo di processo finanziario, molto simile allo “sconto” dei crediti, le banche sono più propense a concedere prestiti immobiliari perché non devono conservare i mutui sui loro libri contabili e hanno certezza in anticipa di poter guadagnare. Tale cessione può avvenire pro-solvendo o pro-soluto a seconda che la banca cedente resti coinvolta in caso di mancato pagamento del debito da parte dei mutuatari, ovvero sia libera del tutto una volta cartolarizzato il mutuo, indipendentemente dal comportamento del debitore. Ovviamente i prezzi di uan cessione pro-solvendo saranno diversi da quelli di una cartolarizzazione pro-soluto.

Ma cosa accade al cliente quando il suo mutuo viene cartolarizzato? In linea generale, si può dire che la situazione rimanga invariata e tutto quello che è previsto nel contratto (durata, tasso d’interesse, eventuali accordi) resti tale. Le rate del mutuo continueranno a essere pagate alla banca con cui si è sottoscritto il mutuo, ma il cliente dovrà essere ovviamente messo a conoscenza del cambiamento.

Le maggiori attenzioni sono da dedicare alla rinegoziazione del mutuo e alla sua eventuale surroga.

Nel primo caso il cliente potrà sempre rinegoziare nuove condizioni con la propria banca, ma il processo sarà più lento perché questa si dovrà interfacciare con la società che ha rilevato il credito. Purtroppo però non è sicuro che i nuovi termini vengano accettati perché la società veicolo, avendo acquisito un credito basandosi su un guadagno specifico, non sempre sarà disposta a modificare a proprio svantaggio le condizioni prestabilite.

Nel secondo caso, invece, il mutuario è libero di cambiare istituto bancario e chiedere quindi una surroga, senza alcun impedimento, né da parte della vecchia banca né tanto meno da parte della società finanziaria. È opportuno però considerare che, anche in questo caso, i tempi per il buon fine dell’operazione potrebbero allungarsi in quanto la banca dovrà comunicare alla SPV la volontà del cliente di cambiare istituto.

La buona notizia è che, oggi, nonostante qualche difficoltà, si hanno molte garanzie sulla gestione delle condizioni dei mutui cartolarizzati, per effetto della convenzione firmata il 12 novembre 2007 da ABI (l’associazione bancaria italiana) e il Consiglio del Notariato che fa riferimento alla legge 130/1999.

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