La surroga: cos'è

La surroga del mutuo 

La surroga del mutuo, anche nota come portabilità del mutuo ipotecario, consiste nello spostamento del finanziamento attivo, trasferendolo da una banca ad un’altra, con lo scopo – per il mutuatario – di concordare condizioni a lui più favorevoli.

Di fatto la surroga consente il trasferimento del mutuo senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria.

Questo istituto, presente da sempre nel nostro ordinamento, è stato riattivato dalla Legge Bersani n. 40/2007, con l’obiettivo di avviare le liberalizzazioni in diversi settori. La surroga del mutuo è un’operazione completamente gratuita. Le banche, infatti, non possono applicare alcun tipo di commissione.

La Surroga non prevede inoltre né oneri notarili né tutti gli altri costi che si incontrano quando si sottoscrive un nuovo mutuo come ad esempio le spese di istruttoria o di perizia dell’immobile, sostenuti dalla Banca subentrante.

La surrogazione dell’ipoteca, come detto, non è una novità : era già prevista dall’art. 1202 del Codice Civile, ma con la legge del 2007 il maggiore vantaggio sta proprio nell’esenzione di tutte le spese a carico del mutuatario e nella semplificazione della procedura.

Infatti, non sono nemmeno previste per il richiedente pratiche burocratiche da sbrigare: è la banca surrogante, una volta accettato il subentro, a dover contattare l’altro istituto di credito e a doversi occupare delle relative pratiche.

Volendo procedere con questa pratica, il primo passo da compiere per la portabilità del mutuo consiste nel rivolgersi ad un Personal Broker, che è in contatto con tante banche, e richiedere dei preventivi, dopo aver valutato – insieme all’esperto – la propria situazione reddituale, finanziaria e patrimoniale. Con questa procedura è possibile infatti modificare la tipologia di tasso, passando da variabile a fisso o viceversa; ridurre l’importo della rata, o quello della durata residua del mutuo, per risparmiare molti interessi; oppure allungarla, nel caso in cui si desideri avere un impegno mensile più leggero. Una volta concordata l’offerta più conveniente, con un preavviso di almeno 30 giorni nei confronti della banca presso cui si è accesso il finanziamento, potrà iniziare il trasferimento. L’importo surrogabile deve necessariamente coincidere con il debito residuo e le persone coinvolte nell’operazione originaria, a vario titolo, devono essere presenti anche nel nuovo contratto.

Il mutuatario non ha altri obblighi né particolari limiti, tanto che è possibile che ci si trovi a chiedere anche la surroga della surroga e a trasferire il mutuo più volte, per inseguire i tassi migliori. Non ci sono nemmeno limiti temporali: il mutuatario può trasferire il proprio mutuo nel momento che preferisce, sebbene sia consigliabile farlo non prima di 12/18 mesi dalla stipula del primo contratto.

Per questo è consigliabile tenere sempre d’occhio il mercato così da poter trovare le migliori offerte disponibili e per farlo il nostro suggerimento è quello di affidarsi ad un Personal Broker Affida che potrà consigliare tutte le possibilità che fanno al caso tuo, tra le quali quella di negoziare direttamente con la banca titolare del primo credito, nuove e migliori condizioni!

La convenienza della surroga del mutuo dipende dall’andamento dei parametri di riferimento (Euribor e Eurirs) che un Personal Broker mantiene costantemente sotto controllo. Sono indici che le banche utilizzano per stabilire il tasso d’interesse del mutuo. Sono indicatori condizionati dall’andamento economico internazionale, perciò è possibile ottenere condizioni migliori in qualsiasi momento, ad esempio approfittando di promozioni speciali o di offerte da parte delle banche.

Oggi con i tassi interbancari ai minimi storici, in alcuni casi addirittura con valori negativi, le domande di portabilità del mutuo hanno subito un forte incremento.

Consigliamo di non intraprendere una surroga quando l’ammortamento sta per scadere, in quanto verso la fine del periodo di rimborso le rate sono principalmente costituite dalla sola quota di capitale. In questo caso, la surroga non porterebbe grandi vantaggi.