LTV: cos’è?

L’LTV è un valore che viene utilizzato dalle banche per decidere se concedere un prestito al richiedente. Ma cosa è esattamente l’LTV?

L’acronimo LTV fa parte del glossario dei mutui che significa “Loan To Value”, letteralmente “prestito sul valore”, ed è il rapporto tra la somma concessa in prestito da una banca al risparmiatore e il valore della proprietà che il risparmiatore concede come garanzia.

Il rapporto LTV è calcolato come l’importo del mutuo diviso per il valore della proprietà, espresso in percentuale. Per fare un esempio, se il mutuo è di 100.000€ ed il valore dell’immobile stimato dal perito della banca (o, come avviene sempre più spesso al giorno d’oggi, da parte del perito di una società certificata) è 200.000€, ecco che l’LTV risulterà pari a (100.000€ / 200.000€) x100 = 50%.

Il significato del Loan to Value implica che più il suo valore è alto, maggiore è il rischio calcolato sulla concessione del mutuo, maggiori i costi che la banca richiede al cliente proprio perché le banche percepiscono l’esistenza di una maggiore probabilità che il mutuo vada in default. Quando il LTV è basso, il rischio sul mutuo è limitato. Solitamente, un LTV sopra l’80% è considerato alto, mentre un rapporto Loan to Value al di sotto è considerato più sicuro e nella norma.

Ma perché è importante l’LTV?

Nonostante il Loan to Value non sia l’unico parametro determinante per assicurarsi l’erogazione del mutuo, questo indicatore svolge un ruolo fondamentale nel determinare i costi di mutuo applicati al risparmiatore.

Dunque, anche in funzione dell’LTV la banca può decidere se concedere o meno un mutuo, e, sempre in funzione di questo dato, molte banche stabiliscono anche il pricing del mutuo ovvero il tasso e le altre condizioni.

Sono poche le banche che si spingono a finanziare LTV oltre l’80%, questo perché, per legge, in Italia vige la “fondiarietà”, una regola per la quale i mutui fondiari – al fine di dare maggiori tutele alle banche in caso di insolvenza del mututario – non possono andare oltre l’80% dell’LTV.

Ci sono tuttavia eccezioni che possono essere giustificate dal fatto che l’eccedenza, ovvero quel 10-20% in più, viene coperta o garantita da una polizza assicurativa con la quale la banca si tutela, arrivando così a finanziare fino al 100% del valore, andando oltre la così detta “fondiarietà”; tutto questo ovviamente a condizioni più onerose rispetto a quelle di un mutuo all’ 80%.

Negli ultimi anni con gli interventi dello Stato si è attivata la cosiddetta garanzia del CONSAP il cui acronimo sta a significare “Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici”.

In poche parole, attraverso CONSAP, a patto che i clienti soddisfino alcuni requisiti per rientrare nelle casistiche previste, possono finanziare fino al 100% del valore.

Questo ovviamente ha consentito al mercato dei mutui di essere particolarmente brillante negli ultimi anni e di aiutare l’economia della casa a crescere e di aiutare altresì molte famiglie.

Una volta che il mutuo è stato approvato redditualmente si deve poi valutare il parametro LTV: questo significa che, anche a mutuo deliberato, non è ancora certo che l’operazione si concluderà; se ad esempio la perizia non dovesse confermare l’LTV dichiarato alla banca in fase di presentazione della domanda, l’istituto di credito potrebbe declinare il mutuo precedentemente approvato dal punto di vista dei redditi, oppure potrebbe decidere di concedere una cifra inferiore rispetto a quella prospettata inizialmente.

Per evitare questo genere di spiacevoli sorprese si consiglia sempre di rivolgersi ad un consulente del credito e nello specifico ad un Personal Broker Affida per analizzare, insieme, l’esigenza ed individuare da subito il percorso migliore per il cliente, in funzione delle reali esigenze.